Guías para comprar tu lote

El certificado de tradición y libertad: el primer papel que debes pedir

Antes de dar cualquier plata por un lote, pide el certificado de tradición y libertad. Es la hoja de vida del predio: dice quién es el dueño hoy, quién lo fue antes y si el terreno tiene algún problema legal encima.

Dónde se pide

Lo expide la Superintendencia de Notariado y Registro. Lo puedes sacar en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del municipio o por internet, en la página de certificados de la Superintendencia. Solo necesitas el número de matrícula inmobiliaria, que el vendedor te debe dar sin problema. Cuesta poco y sale en minutos.

Pide uno reciente, de máximo 30 días. Un certificado viejo puede no mostrar un embargo o una venta que se registró después.

Qué mirar línea por línea

• El nombre del propietario actual. Debe ser la misma persona o empresa que te está vendiendo, o alguien con poder para vender.
• Hipotecas. Si el lote está hipotecado, la hipoteca se tiene que cancelar antes de escriturar o en la misma escritura.
• Embargos y demandas. Un lote embargado no se puede vender hasta que se levante la medida.
• Afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia. Limitan la venta y hay que levantarlas primero.
• El área y los linderos. Compáralos con lo que te muestran en el terreno.

Cada movimiento aparece como una anotación numerada. Léelas en orden: cuentan la historia del predio. Si ves algo que no entiendes, pregunta antes de firmar. Nosotros entregamos el certificado de cada proyecto para que lo revises con calma o con tu abogado.

Qué es el POT y por qué decide qué puedes hacer en tu lote

Cada municipio de Colombia tiene un plan que dice cómo se puede usar su territorio. Según el tamaño del municipio se llama POT, PBOT o EOT, pero sirve para lo mismo: decidir qué se puede construir y dónde. Lo ordena la Ley 388 de 1997.

Por qué te importa

El plan divide el suelo en urbano, de expansión urbana, suburbano y rural, y también marca zonas de protección. De esa clasificación depende el tamaño mínimo del lote, cuántos pisos puedes levantar, qué porcentaje del terreno puedes ocupar y si puedes tener comercio.

Un lote puede ser muy bonito y barato, pero si queda en zona de protección ambiental o de riesgo, no vas a poder construir tu casa.

Cómo revisarlo

• Pide en la Secretaría de Planeación del municipio un certificado de uso del suelo del predio.
• Lleva el número de matrícula inmobiliaria o la cédula catastral.
• Pregunta qué índice de ocupación y qué altura máxima aplican.
• Confirma si el predio tiene alguna afectación por vías futuras o rondas de ríos.

Si compras en un proyecto con licencia, la licencia ya tuvo que cumplir el plan del municipio. Aun así, vale la pena que pidas copia y la leas.

Separar tu lote con $500.000: qué firmas y qué pasa después

Separar un lote es apartarlo para que nadie más lo compre mientras organizas la cuota inicial. En nuestros proyectos se separa con $500.000.

Qué debes recibir

• Un documento de separación con tu nombre, tu cédula y el número del lote que escogiste.
• El precio total del lote y el plan de pagos que acordaste.
• El plazo que tienes para pagar la cuota inicial o firmar la promesa.
• Un recibo del pago, a nombre de la empresa que vende.

Qué pasa después

Dentro del plazo acordado pagas la cuota inicial y firmas la promesa de compraventa. Ahí quedan escritas las cuotas mensuales y la fecha de la escritura. Los $500.000 de la separación se abonan al precio del lote, no son un cobro aparte.

Si cambias de idea

Antes de separar, pregunta qué pasa con la plata si te arrepientes o si no alcanzas a pagar la cuota inicial a tiempo. Cada proyecto tiene sus reglas y lo correcto es que queden por escrito en el documento de separación. Si no están, pídelas.

Nunca consignes a la cuenta personal de un vendedor. Paga a la cuenta de la empresa y guarda todos los recibos.

La promesa de compraventa: lo que no puede faltar

La promesa de compraventa es el contrato en el que tú y el vendedor se comprometen a firmar la escritura más adelante. Es el documento que más protege tu plata mientras pagas las cuotas, así que léelo completo.

Lo que exige la ley

El Código Civil pide que la promesa sea por escrito, que diga la fecha o la condición en que se firmará la escritura y que el negocio quede bien determinado. Si falta alguna de estas cosas, la promesa puede no valer.

Lo que no puede faltar

• Nombres y cédulas de quien compra y quien vende.
• Número de matrícula inmobiliaria, área y linderos del lote.
• Precio total y cómo se paga: cuota inicial, número de cuotas, valor de cada una y fechas.
• Fecha, hora y notaría donde se firmará la escritura.
• Quién paga los gastos de notaría y registro.
• Qué pasa si alguna de las partes incumple: la multa o cláusula penal.
• Cuándo te entregan el lote.

Firma la promesa en una notaría, con las firmas autenticadas. Pide una copia para ti y guárdala junto con los recibos de cada cuota. Si algo no está claro, pregunta antes de firmar, nunca después.

Gastos de escritura y registro: cuánto apartar además del lote

El precio del lote no es lo único que vas a pagar. Para que el lote quede a tu nombre hay que firmar la escritura en notaría y registrarla. Cada paso tiene un costo.

Los gastos principales

• Gastos de notaría. Se calculan sobre el valor de la venta. Por costumbre se dividen por partes iguales entre quien compra y quien vende, pero se puede pactar otra cosa.
• Retención en la fuente. Cuando el vendedor es persona natural, paga el 1% del valor de la venta. Es un gasto del vendedor.
• Impuesto de registro, que algunos llaman boleta fiscal. Lo cobra el departamento y es un porcentaje del valor. Normalmente lo paga el comprador.
• Derechos de registro. Los cobra la Oficina de Registro por inscribir la escritura. Normalmente también los paga el comprador.

Cuánto apartar

Los porcentajes cambian cada año y de un departamento a otro. Lo mejor es pedirle a la notaría una liquidación con el valor exacto de tu lote antes de la cita. Así llegas con la plata lista y sin sorpresas.

Revisa que en la promesa de compraventa quede escrito quién paga cada uno de estos gastos. Es una de las discusiones más comunes al final de un negocio y se evita con una línea en el contrato.

Linderos y medidas: cómo confirmar que el lote mide lo que dicen

Comprar un lote de 7 x 14 metros y descubrir que mide menos pasa más de lo que crees. Por eso hay que comparar tres cosas: lo que dice la escritura, lo que dice el plano y lo que ves en el terreno.

La escritura

En la escritura y en el certificado de tradición aparecen el área y los linderos: con quién colinda el lote por cada lado y cuántos metros mide cada costado.

El plano

En un proyecto de lotes debe existir un plano general con la ubicación y medida de cada lote. Pide ver el tuyo y ubícalo en el plano.

El terreno

Cuando visites, busca los mojones o estacas que marcan las esquinas. Lleva un metro o una cinta y mide el frente y el fondo. Toma fotos de las esquinas.

Si algo no cuadra

Pide una explicación antes de pagar. En lotes grandes o de forma irregular vale la pena contratar un topógrafo, que hace un levantamiento con medidas exactas. Cuesta mucho menos que un problema de linderos con el vecino.

Vías de acceso: por qué importan tanto como el precio

Un lote barato con mala entrada sale caro. Por ahí van a pasar los materiales de tu casa, tu carro, la ambulancia si algún día la necesitas y los compradores si algún día quieres vender.

Qué revisar

• Si la vía es pública o pasa por un predio privado. Si es privada, debe existir una servidumbre registrada.
• Si es pavimentada, en afirmado o en tierra.
• Cómo se pone en invierno. Pregunta a los vecinos o visita después de un aguacero.
• Cuánto tardas desde el pueblo o la ciudad más cercana, y si hay transporte público.
• Si un camión de materiales puede llegar hasta el lote.

En Sabana Real, por ejemplo, el acceso desde Acacías es por vía pavimentada y queda a unos 10 minutos. Ese tipo de detalle cambia el día a día y también el valor del lote con los años.

Haz el recorrido tú mismo antes de comprar, a la hora en que normalmente irías.

Agua, luz y alcantarillado en lotes campestres

En un lote campestre, que los servicios lleguen o no al predio cambia por completo el presupuesto de tu casa. Pregunta antes de escoger.

Agua

Puede venir de un acueducto municipal, de un acueducto veredal o comunitario, de un acueducto propio del proyecto o de un pozo. Pregunta quién lo administra, cuánto cuesta al mes y si el agua alcanza en verano.

Luz

Lo ideal es que la red eléctrica pase frente al lote. Aun así, conectar tu casa tiene un costo aparte, que se llama acometida. Pregunta a la empresa de energía de la zona cuánto cuesta.

Alcantarillado

Muchos lotes campestres no tienen alcantarillado. En ese caso se construye un pozo séptico, que debe cumplir las normas del municipio y quedar lejos de fuentes de agua.

Lo que debes pedir por escrito

Qué servicios entrega el proyecto, en qué fecha y quién paga la conexión final a cada casa. Si el vendedor dice que el agua llega, pide que lo pongan en la promesa de compraventa.

Financiación directa sin intereses o crédito del banco: cuál te conviene

Hay dos formas comunes de pagar un lote a cuotas: financiar directo con el vendedor o pedir un crédito en el banco. Cada una sirve para algo distinto.

Financiación directa

Pagas una cuota inicial y el resto en cuotas mensuales al vendedor. No hay estudio de crédito ni papeleo con el banco. En nuestros proyectos la cuota inicial es del 20% y el saldo se paga sin intereses: hasta 24 meses en Acacías y hasta 36 meses en Tunja.

Un ejemplo con Verdecielo: el lote está desde $17.000.000. El 20% de cuota inicial son $3.400.000. Quedan $13.600.000 en 24 cuotas de unos $566.700 cada una, sin intereses.

Crédito del banco

El banco te puede dar más plazo, pero pide estudio de crédito, cobra intereses y no todos los bancos financian lotes sin construcción. Algunas personas usan un crédito de libre inversión, que suele tener tasas más altas.

Cómo decidir

• Si la cuota mensual de la financiación directa te cabe en el bolsillo, normalmente es la opción más barata, porque no pagas intereses.
• Si necesitas cuotas más bajas y aceptas pagar intereses, compara con el banco.
• En los dos casos, suma la cuota a tus gastos del mes y deja un margen para imprevistos.

Por qué tanta gente está comprando lote en Acacías, Meta

Acacías queda en el Meta, a unos 28 kilómetros de Villavicencio. En los últimos años se ha vuelto uno de los lugares preferidos de quienes buscan un lote para su casa de descanso o para vivir.

Lo que nos cuentan los compradores

• El clima. Hace calor casi todo el año, alrededor de 25 grados en promedio.
• La cercanía. Llegas a Villavicencio en poco tiempo, con sus hospitales, centros comerciales y aeropuerto.
• Los precios. Todavía se consiguen lotes desde unos $16.000.000, algo difícil cerca de otras ciudades.
• El ambiente. Es un municipio de unos 88.000 habitantes, con vida de pueblo grande y servicios de ciudad.

Lo que más se busca

Lotes en proyectos con portería, vías internas, agua y luz, y zonas comunes como piscina, lago o canchas. Así funcionan Montecarlo, Sabana Real y Verdecielo, todos a pocos minutos del casco urbano.

Si estás pensando en Acacías, ven a visitar los proyectos un fin de semana. La visita no tiene costo y te mostramos los lotes disponibles.

Comprar lote en Tunja: lo que hay que saber de Boyacá

Tunja es la capital de Boyacá. Queda a más de 2.700 metros de altura, así que el clima es frío, y es una ciudad universitaria con mucho movimiento de estudiantes y familias.

Por qué comprar ahí

• La demanda es estable. Las universidades y las entidades del departamento traen gente todo el año.
• La tierra se valoriza despacio pero sin sobresaltos.
• Alrededor hay campo, montaña y municipios tranquilos a pocos minutos.

Qué buscar en un proyecto

En clima frío importa mucho la orientación del lote para recibir sol, la protección del viento y que el agua esté garantizada. Revisa también que el proyecto tenga alcantarillado o una solución aprobada para aguas residuales.

En Las Cabañas Club Campestre los lotes van desde 10 x 25 metros hasta 400 m², con precios desde $45.000.000. Tienen agua, luz y alcantarillado, y se pagan hasta en 36 meses sin intereses. Si pagas el 20% de cuota inicial, te descontamos $8.000.000.

Escríbenos "TUNJA" por WhatsApp y te mandamos disponibilidad y planos.

10 preguntas para hacer el día que visitas el lote

El día de la visita es tu mejor oportunidad para aclarar dudas. Lleva estas preguntas impresas y anota las respuestas.

• ¿Cuál es el número de matrícula inmobiliaria del lote?
• ¿A nombre de quién está el terreno hoy?
• ¿El proyecto tiene licencia? ¿Me pueden mostrar la resolución?
• ¿De dónde viene el agua y quién la administra?
• ¿La luz llega hasta el lote? ¿Cuánto cuesta la conexión?
• ¿El terreno se inunda o se encharca en invierno?
• ¿La vía de acceso es pública?
• ¿Qué zonas comunes ya están construidas y cuáles faltan? ¿Para cuándo?
• ¿Cuánto será la cuota de administración, si la hay?
• ¿Cuándo se firma la escritura y quién paga los gastos?

Mira también lo que hay alrededor: vecinos, fincas, fábricas, criaderos o basureros. Habla con alguien que ya haya comprado. Y si puedes, vuelve otro día a otra hora.

Licencia de construcción: el paso que muchos se saltan

Tener el lote no significa que puedas empezar a construir mañana. Toda construcción nueva en Colombia necesita licencia, y construir sin ella puede traer multas, sellamiento de la obra y hasta la orden de demoler.

Quién la expide

En las ciudades grandes la expide una curaduría urbana. En la mayoría de municipios, como Acacías, la expide la Secretaría de Planeación.

Qué te van a pedir

• El formulario único nacional para licencias.
• El certificado de tradición y libertad del lote.
• Planos arquitectónicos firmados por un arquitecto con matrícula profesional.
• Diseño estructural y estudio de suelos, según la norma sismo resistente NSR-10.
• Copia del pago del impuesto predial.

Cuánto se demora

La norma da hasta 45 días hábiles para responder, contados desde que la solicitud está completa. Si te piden correcciones, el tiempo se alarga. Mientras tanto no se puede empezar la obra.

Consejo práctico: contrata los planos con alguien que conozca las normas del municipio. Te ahorra devoluciones y meses de espera.

Lote campestre o lote urbano: diferencias que debes conocer

Lote campestre y lote urbano no son lo mismo, aunque midan igual. Cambian las reglas, los servicios, los impuestos y el estilo de vida.

Lote urbano

• Está dentro del perímetro urbano del municipio.
• Normalmente tiene acueducto, alcantarillado y luz de la empresa del municipio.
• Es más caro por metro cuadrado.
• Permite construir más pisos y ocupar más área, según el plan del municipio.

Lote campestre

• Está en suelo rural o suburbano, a las afueras.
• Los servicios pueden venir de acueductos veredales o propios del proyecto.
• Es más barato por metro cuadrado y tiene más naturaleza alrededor.
• Las normas suelen limitar la altura y el área que puedes construir.

Cómo escoger

Si quieres vivir cerca de colegios y trabajo, o poner un negocio, el urbano suele ser mejor. Si buscas descanso, aire libre y espacio para tu familia, el campestre gana. En los dos casos revisa el uso del suelo antes de comprar.

Comprar en familia o en pareja: cómo poner el lote a nombre de varios

Muchos compran el lote entre hermanos, en pareja o con los papás. Es una buena forma de juntar la plata, pero hay que dejar todo claro desde el principio.

Cómo queda en la escritura

Cuando varias personas compran, la escritura dice qué porcentaje es de cada uno. Si no dice nada, se entiende que es por partes iguales. Si uno puso más plata, pide que se refleje en el porcentaje.

Lo que conviene acordar por escrito

• Quién paga cada cuota y qué pasa si alguien deja de pagar.
• Quién paga el predial y los gastos de mantenimiento.
• Qué pasa si uno quiere vender su parte. Por ejemplo, que primero se la ofrezca a los demás.
• Quién puede construir y cómo se reparte el uso del lote.

Un documento sencillo firmado por todos evita peleas familiares. Si son pareja, recuerda que la sociedad conyugal o patrimonial también cuenta. Un abogado o el notario te pueden orientar sobre cómo hacerlo.

Tu lote también puede producir: huerta, frutales y cultivos pequeños

Mientras ahorras para construir, tu lote no tiene que estar quieto. Con poco espacio puedes sembrar comida para la casa o sacar un ingreso pequeño.

En clima cálido, como Acacías

• Plátano, yuca y maíz.
• Frutales como mango, guayaba, limón, naranja y maracuyá.
• Huerta con cilantro, cebollín, ají y tomate.
• Gallinas ponedoras, si las normas del proyecto lo permiten.

En clima frío, como Tunja

• Papa, haba, arveja y cebolla.
• Hortalizas como lechuga, repollo, zanahoria y acelga.
• Fresas y uchuvas.
• Pequeños invernaderos para alargar la temporada.

Antes de sembrar

Revisa el reglamento del condominio: algunos no permiten animales o ciertos cultivos en los lotes. Deja libre el espacio donde irá la casa y siembra los árboles lejos de donde pasarán las tuberías.

Terreno rural grande: qué es la UAF y por qué limita las divisiones

Si piensas comprar un terreno rural grande para dividirlo, primero tienes que conocer la Unidad Agrícola Familiar, que se conoce como UAF.

Qué es

Es el área mínima que, según la ley, necesita una familia para vivir de la tierra trabajándola. La creó la Ley 160 de 1994 y su tamaño cambia según la región. La define la Agencia Nacional de Tierras.

Por qué limita las divisiones

En suelo rural, por regla general, no se pueden partir predios en pedazos más pequeños que la UAF de la zona. La ley tiene excepciones, por ejemplo para vivienda campesina o cuando el plan del municipio permite otro uso del suelo.

Qué significa para ti

• Si compras un terreno rural para venderlo por lotes, revisa primero si la división es posible.
• Si compras un lote dentro de un proyecto, pregunta cómo se hizo la división y si tiene licencia de parcelación o urbanismo.
• Cada lote debe tener su propia matrícula inmobiliaria.

Ante la duda, consulta en la Secretaría de Planeación del municipio antes de pagar.

Pendientes, quebradas y clima: lo que el terreno te dice

Un lote con vista o junto a una quebrada puede ser precioso, pero el terreno también trae costos. En la visita puedes ver muchas señales tú mismo.

Pendientes

Un lote inclinado necesita muros de contención, más excavación y más concreto. Construir ahí puede costar bastante más que en terreno plano. Mira si hay grietas en el suelo o árboles torcidos, que pueden indicar que la tierra se mueve.

Quebradas y ríos

Las orillas de ríos y quebradas tienen una franja de protección. Por norma general puede llegar hasta 30 metros a cada lado, y ahí no se puede construir. Pregunta en el municipio cuál aplica.

Agua y clima

• Busca marcas de inundación en paredes, cercas o troncos.
• Mira por dónde corre el agua cuando llueve.
• Pregunta a los vecinos cómo es el invierno.
• Fíjate de dónde viene el viento y cuántas horas de sol recibe el lote.

Un estudio de suelos antes de construir te dice qué tipo de cimentación necesitas. Es obligatorio para la licencia y vale la pena hacerlo bien.

Cómo saber si una zona se va a valorizar

Nadie puede prometer cuánto va a subir un terreno, pero hay señales que se repiten en las zonas que se valorizan.

Señales que miramos

• Vías nuevas o mejoradas. Una carretera pavimentada cambia el valor de todo lo que queda cerca.
• Servicios llegando. Agua, luz, internet y transporte.
• Comercio. Tiendas, restaurantes, estaciones de gasolina.
• Colegios y centros de salud cerca.
• Gente construyendo. Si ves casas nuevas y obras, hay demanda.
• Planes del municipio. Revisa el plan de ordenamiento: dice hacia dónde va a crecer.

Lo que no es señal

Que un vendedor diga que el lote se va a duplicar en un año. Pide datos y mira lo que pasa alrededor.

Un consejo

Compra pensando en usar el lote, no solo en venderlo. Si te gusta el lugar para vivir o descansar, ganas aunque la valorización tarde.

Comprar un lote en Colombia viviendo en el exterior

Muchos de nuestros clientes viven en España, Estados Unidos o Chile y compran su lote en Colombia sin viajar en cada paso. Se puede hacer de forma segura si sigues algunos pasos.

Conocer el lote

Pide una visita por videollamada, fotos y videos recientes. Si tienes un familiar de confianza en Colombia, pídele que visite el proyecto por ti.

Firmar a distancia

Para firmar la promesa y la escritura sin estar en Colombia necesitas un poder especial a nombre de una persona de confianza. Lo puedes hacer ante el consulado de Colombia donde vives o ante un notario de ese país, con apostilla. El poder debe decir claramente qué lote y qué actos autoriza.

Enviar la plata

• Paga siempre a la cuenta de la empresa vendedora, nunca a cuentas personales.
• Usa canales formales, como transferencias bancarias.
• El banco que recibe la plata en Colombia te puede pedir una declaración de cambio. Pregunta cómo debe quedar registrada tu inversión.
• Guarda todos los soportes de cada pago.

Recibir los papeles

Pide copia escaneada de cada documento y el certificado de tradición actualizado cuando la escritura esté registrada. Así confirmas que el lote ya está a tu nombre.